不動産投資
2024年10月21日
マンション投資
都心のタワーマンション
概算で考えてみますと不動産価格が２倍になるような状況では、自己資金を4から５倍に増やすことが出来ます。
都心の高級マンションはこの１５年で価格が約２倍になっています。
一般に高級マンションは床面積が広く、高層階に人気が集まります。
なぜでしょうか。
原因は、いわゆる富裕層といわれる、高所得者の年間収入は５０００万円を超えています。この方たちは、不動産投資、株式、証券投資でも利益を上げています。
彼らは不動産投資を簡略して考えています。
不動産価格はこの１５年で２倍ですが、不動産を投資でお買いになる方の自己資金は２０％ぐらいです、２億円の自己資金で１０億円の不動産を購入された方は、８億円の借り入れをしていますので１５年間利息を払いますと大きな支払いになりますが、この借入利息相当分と管理費、修繕積立貴、固定新税相当分は購入不動産を賃貸することによって、まかなっています。
① 購入後１５年たった不動産価格は２０億円に大きく資産価値を向上させます。
② 購入後１５年間で返済も進みます。
③ 若し、元本の返済をしない仕組みで不動産を購入した場合でも借入金は８億円です。
④ １５年後購入した不動産を２０億円で売却すると自己資金の２億円と儲けの１０億円の合計１２億円が残ります。
⑤ この時１０億円の利益に対してかかる税金は長期分離課税で国税地方税約20％の2億円とられますが８億円の儲けが手元に残り自己資金は５倍の１０億円になります。
（所得税・住民を合わせた長期譲渡所得税率は、課税譲渡所得6,000万円以下にたいして14.21％、6,000万円を超える部分は20.315％です。）
⑥ マンション投資の安全性
マンションは規模、戸数が大きく成ればなるほど、設計、施工、管理が三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、東京建物等の大企業によってつくられているので設計、施工に信頼性がある。日常的な管理もほぼ間違いのない管理が行われる。建物については建物の経年劣化に応じて適切な修繕維持管理が必要ですが、これらも安心でき不動産の資産価値が長期にわたって維持できる。
不動産投資を今回１０億円で考えてみましたが、予算のない方は10分の一の１億円予算のある方は１０倍の１００億円で考えてもよいかもしれません。
不動産投資による長期譲渡取得課税は５年からですから、こまめに利益を確定したい投資家の方は５年ごとに売買を繰り返し大きな収益を上げます
