インカムゲインとリノベーション工事
2024年11月04日
インカムゲインとリノベーション工事
収益不動産のオーナーにとっての賃料の引上げの最も効果的なのは、所有不動産於の丁寧寧な維持管理、修繕、補修ですがさらに効果的なのは所有不動産の外装、設備を一新するリノベーション工事です。
（耐震基準のうち、1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の1981年(昭和56年)6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています）
1981年5月31日からすでに43年が経過していますので、建築後30年40年経過した建物については設備の老朽化、デザインの陳腐化が見られます。
外装、内装に対するこだわりを持つテナントが増えてきています。
不動産は立地と共に、建物表情が重要視されます。RC,SRCで建てられた建物の構造を変えていくのは困難ですが、デザインの変更は可能です。
商業建築に必要なのは、デザインの革新性、建物の顔としてのエントランスの作り方が重要です。中央区佃にありますURの団地は、管理会社をケンコーポレーションに変えてエントランスのリニュアル工事を行い賃料の改定に成句しています。
今風の分譲マンション仕様に作り変えることで、入居率も向上し、賃料のＵＰも行えるようです。
不動産会社のサンフロンティア不動産はオフィスビルのリニュアル、リノベーションを上手に行い中央区で業益を伸ばしています。
エントランス、共用部分のローヵ、階段、洗面所、トイレの改修工事を上手に行っています
ビジネスモデルは次尾ようになります。
空室多い中古ビルの購入→リニュアル工事→新賃料でのテナント募集→収益の大幅改善による新たなビル価格設定による売却を2年ぐらいかけて行うことになりますが不動産会社ならどこでもできるというのとではないようです。
建物の建築には行政による建築確認が必要ですが、建築確認と共に完了検査を受ける必要が有ります。
完了検査は、建築物が建築確認申請書通りに作られているかの証明ですから、信用できる建設会社に設計、施工をして頂いても、現実の建物が設計図書通りの建物かは判断するのは難しい作業です。
建物を地震に強い建物にするために補強したいと思っても、信頼できる設計図がないと、耐震補強の設計が困難になります。
建物の用途変更、平明計画の変更なども完了検査済み証がないと設計変更を行政が受け付けてくれません。
不動産の取引においても、建物の建築違反の状況の確認が困難ですので、取引に支障をきたす場合が有ります。
2024.11.03 不動産コンサルティ
