キャピタルゲインとインカムゲイン

2024年10月23日

キャピタルゲインとは、株式投資や不動産投資などの投資を行う際に、投資した資産の売却価格が、購入時の価格よりも高い場合に得られる利益（売却差益）

インカムゲインとは

インカムゲインとは、投資した資産を保有していることで得られる収入のことです。具体例として、株主に対して企業から支払われる配当金や投資信託の分配金、定期預金や債券などから得られる利息、不動産の家賃収入などが該当します。

キャピタルゲイン、インカムゲインは株式などの証券取引とともに不動産取引においても大変重要な問題です。

capital gainは不動産投資においては主に都心部の不動産投資において重要な指標になります。

最近注目されているタワーマンション投資、都心部の区分店舗、事務所の投資におけるincome gainは2％から5％です。

また、港区、中央区、千代田区におけるインカムゲインは低くなります。

平成15年から令和６年にかけてのキャピタルゲインは大変大きなもの収益をもたらしました。2008年9月15日（’平成２０年）リーマンショックでは平均株価は25日移動平均からマイナス12.6%かい離しました。その後も株価は14営業日後の10月27日まで31.6%下落しました。

平成２年に起きたバブル崩壊から10年下がり続けた不動産価格の持ち直しもこのリーマンショックで不動産価格が再度下落しましたが、この下落は長く続きませんでした。日経平均株価も９０００円台に落ち込み株価、不動産ともに大きく落ち込みましたが、この時に株式、不動産を購入した方が一番利益が上がってているようです。

私が知っている方では、アパホテルがこの時からホテル用地を大量に仕入れを始めましたが、購入した不動産が数倍になり大きな資産を作ったようです。

株価は日本の経済、景気の指標ですから株価の安いときは不動産価格も安いというのが通例です。

平成２年の株式の下落時の株価は38,915円でした。

令和６年１０月２３日の日経平均株価は38,311円ですから株価も平成２０年ごろから見ると約４倍です。マンション価格が２倍、商業地の価格も３倍から４倍でしょうか。

今後、株価、不動産価格がどうなるかについては私には予測ができませんが、平成時代の経済環境と現在では、大きく異なります。

① 　金利が安い

② 　企業の保有資金が大きい

など経済状況がよくなっていますので都心部の不動産価格の大幅な下落は少ないと思います。

インカムゲインを考えると都心より、埼玉、栃木、千葉、神奈川県が7％から１０％の収益が得られますのでお勧めです。

東京から１００キロ遠方の栃木県、群馬県、福島県、長野県、さらに北海道など遠方になりますと、1％を超えて20％の物件もありますが、遠方になると、入居者の確保の不安があり、満室稼働、平均90％稼働の目安が困難になります。

遠方の場合、信頼のできる不動産業者がいるかということが重要な課題になります。

不動産投資の場合不動産業者の場合、購入後即売却でキャピタルゲインを取得しますが、一般の方は不動産売却の長期譲渡所得の期間５年を経過したのち売却し、キャピタルゲインろ５年分のインカムゲインを得ることが一般的ですので、都心から５０キロ圏内、国道１６号線の内側がお勧めになります。